存量房贷利率调整倒计时：多城或下调超100BP，银行：批量调至最低，不然太麻烦
自从敲定9月25日执行以后，存量房贷利率调整进入倒计时，目前距离执行还剩3天。
近日，记者多方采访发现，存量首套房贷利率调整工作已经提前开启，相关细节愈发清晰，较多城市的调整幅度甚至超出之前较多人的预期，能够直接调整到当前LPR4.2%标准。
在此背景下，有借款人向记者直呼“就等银行批量调整了”。同时，也仍然有借款人向记者表示，即便存量房贷利率下调了，还是会继续提前还贷。
近日，全国多家银行已经提前开启了存量房贷利率调整工作，相关调整细节正愈发清晰。
“打开银行app，里面已经列出来了下个月的还款变化。”9月20日，有借款人向记者表示，自己通过咨询银行了解到渤海银行已经完成满足存量房贷利率调整要求用户的统计，联系银行贷款专员可答复满不满足调整要求。9月25日出最终调整结果。大概率还贷金额在下个月就会发生调整。
存量房贷利率的调整也引来一众网友的热烈讨论，纷纷分享自己关注到的调整动态。9月20日，有四川的网友表示，收到了招商银行发送的有关存量房贷利率调整的手机短信，最新的房贷利率将从9月25日开始执行，LPR+123BP的房贷利率将下调至LPR+0BP，下调了123个BP。
也有广东的网友表示9月15日，农业银行APP已经上线相关存量房贷利率调整相关功能，能够显示出调整后的结果为4.3%。
还有山东的网友表示，目前已经接到了具体的调整结果通知，50万元20年期的贷款，已还贷4年，从10月15日起房贷利率将从5.185%下调到4.3%，下调80多个BP，房贷从每月3350元将下调至3260元，每月少还90元。
银行方面的确已经提前进行准备工作。9月20日，中国银行武汉某支行客户经理王静（化名）告诉《华夏时报》记者，目前中国银行正在提前和固定房贷利率、断贷等特殊情况的客户进行沟通。
本次存量房贷利率调整政策，各大银行均要求当前房贷处于正常还贷状态。王静向记者透露，有一部分断贷时间不长的客户，经过沟通可能会愿意继续归还贷款，以享受本次利率置换。提前通知他们做好准备工作，这样他们就能加入到批量置换中，减少后续的工作量。不过，“认房不认贷”后二套房认定为首套的，需要等9月25日之后才能办理。
邮政储蓄银行一名客户经理告诉记者，目前邮政储蓄银行正在加快系统开发，上线固定利率转换LPR浮动利率功能。符合利率调整要求的存量首套房贷客户，可于9月25日通过手机银行“存量房贷利率调整”功能，申请调整为挂钩LPR的浮动利率。
此前，业内多方均认为存量房贷利率调整的方式较为繁杂。或许正是因为操作相对复杂，各地均提前开始了准备工作。中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者表示，存量房贷利率下调的计算办法太难理解了，“一刀切”的方式更加方便。中国房地产数据研究院执行院长陈晟向《华夏时报》记者指出，目前存量房贷利率的调整关键就是操作细节，建议依靠便捷的技术支持，进行批量下调，不要有过于复杂的审批流程。
虽然城市之间存在一定的差异，但是各大银行其实还是给出了相对统一的执行标准。9月初，各大银行均公布了存量房贷利率调整的方案，具体细节有所差异，但是基本上可以将调整归纳为三个阶段：2019年10月8日（不含当日）前发放的首套房贷利率最低可调整至相应期限LPR不加点；2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的首套房贷利率最低可调整至相应期限LPR不加点；2022年5月14日（不含当日）后发放的首套房贷利率最低可调整至相应期限LPR-20BP。同时，各阶段，所在城市的首套房贷利率下限大于以上下限的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
以上规定对调整进行了较为细化的说明，但是其中“相应期限”“最低可调至”的说法也还是让借款人对于自己具体能够调整的金额拿捏不准。“相应期限”到底是哪个期限？利率能够调到最低吗？
加上此前，央行“调整后的房贷利率在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”“与银行协商”的要求，让不少人误解最终执行的LPR或将是贷款发放时的LPR。
对于“相应期限”的说法，业内多方分析认为，“相应期限LPR”并不是说某个时间节点的LPR。“相应期限”是针对不同贷款时间的描述，是指LPR分为1年期和5年期。LPR是作为浮动利率，一般参照的数值是当前的数值，截至目前LPR数值为4.2%。
王静告诉记者，武汉2022年5月14日之前的房贷利率，基本上都能调整到LPR+0BP的状况。LPR执行的是当前的LPR。2022年5月15日之后的存量房贷利率可在LPR的基础上再下调20个BP，大概达到4%的标准。
“此前，我们有考虑定之前的LPR，以前的LPR较高的时候为4.85%，但是最近讨论确定为现在的LPR也就是4.2%。各大银行执行的标准应该是基本一样的。”王静补充道。
随后，记者致电浦发银行武汉支行，得到的答复也是一致的。而不仅仅是武汉，全国多个和国家首套房贷利率下限标准一致的城市，或将执行相似的标准。其中，建设银行天津某支行的工作人员告诉记者，天津符合要求的存量房贷利率大概率是统一调整为4.2%左右的标准，不过最终的情况还得以9月25日的通知为准。
王静向记者指出，现在调整都是批量直接调整到下限标准，正常情况下借款人也不用再和银行协商，不然的话就太麻烦了。
“此次调整动作表明银行正在让利老百姓。”易居研究院研究总监严跃进向记者表示，参考当年的房贷利率标准的工作量非常大，每一年的状况可能都会有所差别，相关批量操作简化了流程。较多城市的存量首套房贷利率将下调超过100BP，调整的力度比较大，超出部分预期。
不过，有些城市的调整可能并未超出预期。有北京的借款人向记者反映，前几天向交通银行咨询过，得到的回复为利率基本不发生变化，还是加点55BP。
“LPR改革之后北京的首套房贷利率下限标准一直是加点55个BP，而且大部分人的利率也是执行的这个标准，所以，LPR改革之后，北京的存量房贷利率基本上不涉及调整。”不过，建设银行北京某支行的工作人员向记者表示，北京在LPR改革之前发放的存量房贷的利率，应该是和其他城市一样直接按照当前的LPR执行。
有房贷借款人向记者表示，“现在就等着银行批量下调了”。而9月20日，国新办举行经济形势和政策国务院政策例行吹风会，会上中国人民银行货币政策司司长邹澜指出存量首套房贷利率调整，预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。
另外，业内多方认为，此次存量房贷利率调整之后，借款人的房贷利率也还会随着LPR的调整而发生变化。不过，近期5年期LPR保持稳定的状态。陈晟认为，近期的LPR保持稳定主要是考虑到银行的息差，缓解银行的经营压力。
而对于未来，严跃进认为，提前还贷的人数肯定会有所减少，但是部分人群可能还是因为贷款额度较大，存在较大的还贷压力，而选择提前还贷。“还贷三年，本金还了2万元，利息还了4万元。”有购房者向记者表示，4.2%的利率也还是不低，就算存量房贷利率下调了，也还是会选择继续提前还贷。
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